Maison de maître met 3 gîtes te koop Zuid-Frankrijk Quercy Blanc klik hier
Een huis kopen in (Zuid) Frankrijk is een avontuur, maar houd het avontuur onder controle. U moet de juiste vragen stellen aan de juiste personen - maar hoe weet u wat de juiste vragen zijn? Hoe kunt u zeker zijn dat u de juiste antwoorden krijgt, met in gedachten, dat er menig agent en organisaties zijn en elke voor elke klant een beperkte tijd heeft.
Zonder twijfel heeft u een expert nodig, een makelaar.
De belangrijkste valkuil in de aankoop van onroerend goed in Frankrijk is TAAL & begrip. Het is uiterst moeilijk voor een onervaren, niet-Franse persoon om het verschil tussen de aankoop van een onroerend goed in Frankrijk en kopen in andere landen waarmee hij of zij bekend is te begrijpen. Napoleontische wet heeft schijnbaar veel tegenstrijdige nuances, die zonder de hulp van een ervaren, bi-lingual specialist kan worden verwerkt en het kan zelfs een riskante zaak zijn.De koper profiteert van een "afkoelingsperiode" van 7 dagen vanaf de dag na de ontvangst van een origineel Compromis of Promesse door beide partijen ondertekend. Tijdens deze periode kan de koper zich terugtrekken uit de overeenkomst en recupereert de eventueel voorschot betaald zonder enige rechtvaardige zaak te geven.
Beide overeenkomsten hebben altijd voorwaardelijke clausules in het voordeel van de koper waardoor hij zich kan terugtrekken uit de deal als bepaalde zaken onbevredigend blijken te zijn. Zoals inadequate bouwvergunningen of bezwarende rechten van derden of erfdienstbaarheden die het genot van het onroerend goed kunnen beïnvloeden. Naast de aankoop wordt toegepast voor het kunnen hebben opgenomen gegevens van een lening. In het geval dat de lening wordt geweigerd door de bank of financiële instelling, kan de koper zich terugtrekken uit de deal met een volledige terugbetaling van de aanbetaling.
Afwerking wordt gedaan in Frankrijk door een notaris die in feite de juridische agenten van de Republiek en hun voornaamste verantwoordelijkheden zijn bezig met opvolging en de overdracht van de eigendommen en bezittingen. Terwijl zowel van de eerder genoemde overeenkomsten zijn meestal ondertekend in de kantoren van makelaars in onroerend goed, in mijn ervaring is het oneindig veel beter aan te melden voor een Notaris, om de volgende redenen.
Hoewel beide documenten beschikbaar zijn in standaard formulieren, zijn
er onderdelen die vereisen dat de voltooiing van op specifiek te verwijzen naar
uw specifieke aankoop. Het is dan ook de voorkeur om het document opgesteld door
een Notaris te hebben gedaan. Ofwel document ondertekend in de voorkant van een Notaris kunnen worden geregistreerd en officieel geregistreerd. Uw 10% aanbetaling is in handen van de notaris en, in het geval van een terugtrekking onder de voorwaarden van het contract dat u beter zal worden geplaatst op uw terugbetaling te ontvangen. |
Een Huis Kopen in Frankrijk:
Een Makelaar
-
De Koper
-
De Verkoper
-
Een Compromis de Vente
-
Bouwkundig Inspecteur
-
Technisch Inspecteur
-
De Gemeente
-
De Notaris
Het kopen van een huis in Frankrijk. Voor
professionele handelaren in onroerend goed en voor bedrijven die onroerend goed
kopen als bedrijfspand of bedrijfsmiddel gelden gedeeltelijk andere gewoonten en
regels.
Particuliere kopers kunnen op verschillende manieren omgaan met de aankoop van
Frans onroerend goed:
1. Eén persoon koopt het huis als particulier en zijn of haar naam is de enige
die genoemd wordt als acquéreur in het compromis de vente en in de acte
authentique. Hij zal aangeslagen worden voor de overdrachtsbelasting. Dat bedrag
zit opgesloten in het bedrag van de frais de notaire, dat de koper betaalt
bovenop de aankoopprijs, vergelijkbaar met de Nederlandse ‘kosten koper.’ In
alle daaropvolgende jaren zal hij aangeslagen worden voor onroerend zaak
belasting (taxe foncière en taxe d’habitation), ongeacht of hij permanent in
zijn Franse huis woont of niet. De onroerend zaak belasting kan qua bedrag zeer
uiteenlopen tussen gemeentes.
Mocht de koper (nog) getrouwd zijn dan kan de notaris vragen om een verklaring
van geen bezwaar door de echtgeno(o)t(e), dan wel om een (officieel vertaald)
uittreksel uit de huwelijkse voorwaarden waaruit blijkt dat de koper gerechtigd
is zelfstandig een huis aan te kopen. Dit is met name van belang indien er een
financieringsvoorbehoud wordt gemaakt.
2. Twee personen die in gemeenschap van goederen zijn getrouwd (en dat geldt ook
voor twee personen van gelijk geslacht, die volgens de Nederlandse wet zijn
getrouwd in gemeenschap van goederen) worden in feite als één koper beschouwd.
Alle bovenstaande regels zijn van toepassing. Beide namen worden opgenomen onder
het kopje van acquéreur in de beide aktes en ook de datum en plaats van het
huwelijk. Overigens wordt elk van de kopers individueel aansprakelijk gesteld
voor het geheel. Mocht een van de echtelieden voorafgaande aan de ondertekening
van de acte authentique besluiten niet meer te willen kopen, dan kan de verkoper
de koop afdwingen bij de andere echtgenoot.
Indien een van de echtelieden overlijdt tussen ondertekening van het compromis
de vente en de acte authentique, dan kan de overgebleven echtgenoot (samen met
de nabestaande van de overledene) afzien van de aankoop. Dit is ALLEEN het geval
indien een dergelijke clausule is opgenomen in het compromis de vente! Aangezien
verkopers niet houden van dit soort onzekerheden wil zo’n clausule nog wel eens
“vergeten” worden in de tekst. Alweer een reden om iemand naar het compromis de
vente te laten kijken voordat u het tekent. Indien een van de echtelieden
overlijdt na ondertekening van de acte authentique, dan valt het huis onder het
Franse erfrecht.
3. Twee personen die onder huwelijkse voorwaarden zijn getrouwd worden bij de
aankoop van Frans onroerend goed meestal gelijk gesteld aan gehuwden in
gemeenschap van goederen. Het feit dat onder huwelijkse voorwaarden is getrouwd
wordt vermeld in de beide aktes. Soms vraagt een notaris om officieel vertaalde
huwelijkse voorwaarden of een beëdigd vertaling van een uittreksel uit de
huwelijkse voorwaarden, maar het is op de eerste plaats de verantwoordelijkheid
van de echtelieden om deze aankoop te regelen binnen hun huwelijkscontract.
4. Twee personen die samenwonen, al dan niet met een Nederlands
samenlevingscontract, moeten oppassen! Nederlandse samenlevingscontracten worden
in Frankrijk niet erkend en het is mogelijk dat u wordt geconfronteerd met hele
hoge successierechten in geval van overlijden van een van beiden. We raden u
dringend aan om dingen te regelen voorafgaande aan de ondertekening van de acte
authentique.
Een Huis Kopen in Frankrijk:
Een Makelaar
-
De Koper
-
De Verkoper
-
Een Compromis de Vente
-
Bouwkundig Inspecteur
-
Technisch Inspecteur
-
De Gemeente
-
De Notaris
Wat is dat eigenlijk, een compromis de vente? Letterlijk vertaald betekent het
een ‘verkoopafspraak’, een contractuele afspraak tussen twee partijen, een
koper
en een verkoper, die aangegaan wordt over de koop van onroerend goed in
Frankrijk. Deze afspraak, die dus een wederzijdse koop- en verkoopafspraak is,
wordt schriftelijk aangegaan door het ondertekenen door beide partijen van een
akte, meestal ten overstaan van een (Franse) notaris. Maar aangezien het hier
strikt gesproken gaat om een ‘onderhandse acte’, een acte sous seing privé kan
de acte in principe ook opgesteld en ondertekend worden zonder tussenkomst van
een notaris.
In Frankrijk moeten twee aktes worden opgemaakt tussen de koper en de verkoper,
een aan het begin van het aankooptraject en een aan het eind: resp. het
compromis de vente en de acte authentique. Daartussenin ligt een periode van
minimaal twee maanden.
Het compromis de vente is bedoeld om alle details van de aankoop te regelen: het
huis, maar ook de bijbehorende grond en de eventueel mee over te nemen roerende
goederen, de erfdienstbaarheden en allerlei opschortende en ontbindende
voorwaarden. Een compromis de vente regelt ook op welke termijnen welke aspecten
moeten zijn geregeld, een aankoopproces is immers een getrapt proces met een
aantal stappen, zoals u kunt lezen op deze website. En verder wat de rechten en
plichten van de koper en van de verkoper zijn. Een goed compromis de vente houdt
ook rekening met alle relevante wettelijke regelingen. Met name die ter
bescherming van de koper! En wilt u alsnog van de koop afzien, dan regelt het
compromis de vente hoe dat kan en onder welke voorwaarden. Kortom, we kunnen het
belang van dit document niet genoeg benadrukken!
Zodra
er een mondelinge overeenkomst is, kan het beste aan een notaris (bv. de
plaatselijke notaris die het onroerend goed kent) de opdracht worden gegeven tot
het opstellen van een compromis de vente. Gelukkig zijn er ook steeds meer
makelaars die kopers doorverwijzen naar de notaris. Dat verlost ons hopelijk
ooit nog eens van alle eenzijdige, onduidelijke en bedenkelijke promesses de
vente en promesses d'achat en allerlei andere quasi-koopcontracten.
Een gemiddeld compromis de vente bestaat uit een bladzijde of zeventien aan
dichtbedrukte tekst, veelal in archaïsch juridisch Frans, plu natuurlijk een
stapel bijlagen. Overigens staat het compromis de vente ook bekend onder de
volgende namen:
- SSP, of (contrat) sous seing privé of (acte) sous signatures privées
- avant-acte
- promesse de vente synallagmatique
We denken wel eens dat al die andere termen zijn uitgevonden om de arme koper in
verwarring te brengen…
Wij kiezen op deze website eenduidig voor de duidelijkste naam: COMPROMIS DE
VENTE
Behalve de gebruikelijke wettelijke bepalingen, biedt het compromis de vente ook
ruimte voor persoonlijke wensen en eisen. De koper kan bijvoorbeeld eisen dat de
verkoper schriftelijk verklaart dat de verwarming (of het zwembad of de fosse
septique, etc) in goede werkende staat verkeert. Daarmee kan de verkoper worden
aangepakt als na de koop zou blijken dat deze installaties niet in goede
werkende staat zijn. Verkopers en hun makelaars hebben geen belang bij het
opnemen van dergelijke verklaringen, dat geeft alleen maar
verantwoordelijkheden. Ook notarissen hebben er geen belang bij, die hoeven
slechts te kijken of het compromis de vente geheel aan alle wettelijke
verplichtingen voldoet en deze verklaringen zijn niet verplicht volgens de wet.
Verder wordt er in het compromis de vente aangegeven wat de verkoper moet doen
en nalaten, en daar wordt dan vaak bij vermeld dat hij verplicht is het huis in
de bestaande staat te houden, waarbij een opsomming wordt gegeven van wat er
normaal gesproken bij het huis hoort. Dit kan nog worden aangevuld met een
lijstje van roerende goederen. Het levert een fiscaal voordeel (lagere
overdrachtsbelasting) op indien een gedeelte van de totale prijs wordt
bestempeld als ‘roerende goederen’, maar het ‘rommelen’ met de waarden van de
roerende goederen is inmiddels verleden tijd.
Het goed en conform alle wettelijke regels vastleggen van aankoopafspraken in
een compromis de vente vereist zorgvuldigheid en deskundigheid. Alle
Frankrijkgangers die in Frankrijk ‘hun’ huis hebben gevonden, lopen hier tegen
aan, of het nu een eerste of een tweede huis is: het compromis de vente is de
belangrijkste horde in het hele koopproces. Als deze goed wordt genomen, gaat de
rest bijna vanzelf.
Compromis de vente tekenen
Op de afgesproken datum gaat u naar het kantoor van de notaris om daar het
compromis de vente te tekenen. Na het tekenen gaat de daaropvolgende dag een
délai de rétractation in, een periode van zeven dagen bedenktijd voor de koper.
Dit zijn kalenderdagen, niet werkdagen. In deze periode kan de koper zonder
opgaaf van redenen nog afzien van de koop.
U kunt het compromis de vente ook tekenen via een procuration. Dit is een
formeel verzoek van u aan de notaris om iemand anders (meestal een medewerker
van het notariskantoor) namens u te laten tekenen. Indien u niet zelf aanwezig
zult zijn bij ondertekening, kan de notaris het definitieve exemplaar van het
compromis de vente ook eerst door de koper laten tekenen in dreivoud. Daarna
wordt het contract naar u gestuurd. Na ondertekening stuurt u de drie exemplaren
terug naar de notaris. De zeven dagen bedenktijd gaan in op de dag volgend op
verzending door de notaris van het door alle partijen getekende contract.
PS. De zeven dagen bedenktijd zijn er alleen voor de koper, niet voor de
verkoper
Een Huis Kopen in Frankrijk:
Een Makelaar
-
De Koper
-
De Verkoper
-
Een Compromis de Vente
-
Bouwkundig Inspecteur
-
Technisch Inspecteur
-
De Gemeente
-
De Notaris
Een bouwkundige inspectie is niet verplicht.
Allereerst dient de verkoper melding te maken van alle mankementen, ook
bouwkundige mankementen, in verband met de wetgeving rondom de verborgen
gebreken. Verder moeten er verplicht enkele technische rapporten worden
opgeleverd door de verkoper, zoals elders op deze website kan worden gelezen,
maar het totaal aan die rapporten staat niet gelijk aan een bouwkundige
inspectie.
Natuurlijk staat het de koper vrij om zelf alles te inspecteren of een bevriende
aannemer of bouwkundige mee te nemen. Indien de koper een bouwkundig onderzoek
wenst te doen, dient hij dat te doen voordat het compromis de vente wordt
getekend. De kosten daarvan zijn voor de koper. Indien
de koper bouwkundig onzeker is, kan hij een deskundige inschakelen.
Indien het aan te kopen huis jonger is dan tien jaar, of indien er de laatste
tien jaar een ingrijpende verbouwing heeft plaatsgevonden, dan moet de koper
zowel een bewijs opleveren dat de (ver)bouw(ing) geheel conform de
bouwvergunning is uitgevoerd en tevens de naam en adresgegevens van de aannemer
en eventueel de gegevens van de aansprakelijkheidsverzekering van de aannemer.
De aannemer moet immers een tienjarige garantie (garantie décennale) geven op de
(ver)bouw(ing) en die garantie gaat over op de nieuwe eigenaar.
De gemeente weigert een certificat de conformité af te geven indien er een
verbouwing heeft plaatsgevonden, waarvoor geen bouwvergunning is verleend of
indien de bouw niet conform de bouwvergunning is gerealiseerd. De aanwezigheid
van een certificat de conformité moet dus opgenomen worden als opschortende
voorwaarde in het compromis de vente in alle gevallen waarin de (ver)bouw(ing)
jonger is dan 10 jaar. Bij een verbouwing gaat het steeds alleen maar om
constructieve werkzaamheden die volgens de Franse wet onderhevig zijn aan een
bouwvergunning. Voor alles wat gebouwd is zonder dat daar een bouwvergunning
voor verplicht was, wordt natuurlijk ook geen certificat de conformité
afgegeven.
Een Huis Kopen in Frankrijk:
Een Makelaar
-
De Koper
-
De Verkoper
-
Een Compromis de Vente
-
Bouwkundig Inspecteur
-
Technisch Inspecteur
-
De Gemeente
-
De Notaris
Er is een (steeds langer wordende) lijst met technische inspecties (diagnostic
technique) die een verkoper wettelijk verplicht moet laten uitvoeren voordat
Frans onroerend goed verkocht kan worden. Daarvoor kunnen een of meerdere
technische inspecteurs worden ingeschakeld. Er zijn veel bedrijven die alle
inspecties uitvoeren, zodat de verkoper alles in één keer kan laten doen. Vaak
wordt de uitkomst van alle inspecties in één rapport opgenomen, maar het kunnen
ook allemaal losse rapportjes worden. Let wel: alleen een als zodanig
ingeschreven en erkend bedrijf mag deze inspecties uitvoeren. De verkoper is er
voor verantwoordelijk dat deze rapporten er komen, de koper hoeft alleen maar te
controleren of ze er zijn en volgens de wettelijke regels zijn opgesteld. De
kosten zijn voor rekening van de verkoper.
Nu is er één belangrijk punt, waar nog wel eens misverstanden over zijn. Wat
gebeurt er als op het moment van ondertekening van het compromis de vente de
vereiste rapporten niet aanwezig zijn? De koper kan dan de oplevering van de
rapporten opnemen als ontbindende voorwaarde in het compromis de vente. Echter,
de inhoud kan niet worden opgenomen als ontbindende voorwaarde!
Er zijn makelaars (en verkopers) die luchtigjes omgaan met deze rapporten. En
nonchalant melden dat ze zelf wel een verklaring op willen stellen dat als er
asbest aanwezig is in de woning of als de elektrische installatie niet goed is,
de koop dan niet door hoeft te gaan. Dat kan nonchalance-te-goeder-trouw zijn,
het kan ook malafide zijn. Dus oppassen! We adviseren de koper om te eisen dat
hij alle rapporten mag inzien voorafgaande aan de ondertekening van het
compromis de vente. Alleen dan kan de koper beslissen of de inhoud van die
rapporten zodanig ernstig is dat hij maar liever afziet van de aankoop of de
aankoop heronderhandelt.
Voor verkopers: let op, de offertes van technisch inspecteurs kunnen enorm
verschillen. Voor een gezamenlijke inspectie van alle vereiste zaken kunnen de
prijzen uiteenlopen tussen €400 en meer dan €2000! Uit onderzoek van de Franse
consumentenorganisatie in 2007 is gebleken dat veel makelaar een ‘kick-back’
verlangen van technische inspecteurs die zij aanbevelen bij hun klanten.
Uiteraard verhoogt zo’n een kick-back de prijs van de inspecties.
Een Huis Kopen in Frankrijk:
Een Makelaar
-
De Koper
-
De Verkoper
-
Een Compromis de Vente
-
Bouwkundig Inspecteur
-
Technisch Inspecteur
-
De Gemeente
-
De Notaris
De koper of verkoper van Frans onroerend goed kan op zijn minst op vijf
verschillende manieren in aanraking komen met de gemeente. Daarbij is het goed
om te beseffen dat de burgemeester de machtigste man is van Frankrijk, na de
President van de Republiek. Volgens de wet is elke gemeente verplicht om een
bestemmingsplan op te stellen. Vroeger heette dat de “POS” (Plan d’Occupation du
Sol), tegenwoordig heet dat de “PLU” (Plan Local d’Urbanisme), maar beide termen
komen nog voor en worden ook wel door elkaar gebruikt. Desondanks kan een
burgemeester heel veel tegenhouden met een beroep op milieu- of
landschapsbescherming en hij kan heel veel toestaan met een beroep op
economische ontwikkeling. Aan de andere kant is de burger niet machteloos in
zijn relatie met de gemeente. De burgemeester is verplicht om beslissingen
schriftelijk met redenen te omkleden en bovendien vooraf of achteraf goedkeuring
te krijgen van de gemeenteraad.
Gemeentes kunnen ondersteuning vragen of zaken uitbesteden aan departementale
organisaties met ‘technische’ kennis, zoals de Direction Départementale
d'Equipement (voor o.a. bouwvergunningen), de Direction Départementale des
Affaires Sanitaires et Sociales (o.a. voor grondvervuiling en afvalwaterafvoer)
en de Direction Départementale d’Agriculture et de la Foret voor land- en
bosbouwzaken. Elke gemeente kan u precies vertellen waar u moet zijn met welke
vraag.
1.Certificat d’Urbanisme
De gemeente moet aan belanghebbenden op verzoek een verklaring (Certificat
d’Urbanisme (CU)) afgeven ten aanzien van het gebruik dat de nieuwe eigenaar wil
maken van het pand. Indien dit gebruik in tegenspraak is met het heersende
bestemmingsplan of bestaand gemeentebeleid, dan krijgt de aanvrager een negatief
CU, soms een positief CU met voorwaarden. Als de gemeente geen bezwaar heeft
volgt een positief CU.
De koper kan als belanghebbende zo’n verklaring aan de gemeente vragen
(voorafgaande aan de ondertekening van het compromis de vente of als
opschortende voorwaarde in het contract). De gemeente is verplicht binnen twee
maanden een CU af te geven.
Er zijn twee modellen: een CU détaillé (ook wel CU pré-opérationnel genoemd),
met bepalingen die van belang zijn voor de toekomstige aanvraag van een
bouwvergunning of een CU simplifié waarin slechts wordt aangegeven wat de
bestemming of het toegestane gebruik is.
2. Droit de Préemption
Bij de meeste onroerendgoed-transacties heeft de gemeente een droit de
préemption, een voorkeursrecht. Voorafgaande aan ondertekening van de acte
authentique laat de gemeente weten aan de notaris of ze gebruik maakt van dit
recht of niet. Indien dat het geval is gaat de koop gewoon door voor de
verkoper, maar de oorspronkelijke koper staat buitenspel.
3. Servitudes
De gemeente is op de hoogte van de meeste erfdienstbaarheden (servitudes) en zal
die ook melden aan de notaris. De verkoper is verplicht om te melden welke
erfdienstbaarheden bestaan, maar het bestaan van additionele erfdienstbaarheden
kan worden opgenomen in het compromis de vente als ontbindende voorwaarde.
4. Plan de prévention des risques naturels prévisibles
Als onderdeel van het koopproces moet de gemeente een attestation afgeven,
waarin vermeldt wordt of het pand zich bevindt in risicozones o.a. voor
bosbranden, overstromingsgevaar, lawines, grondverzakkingen, enz. Voorafgaande
aan de koop kan de koper ook zelf op het gemeentehuis het PPRN, plan de
prévention des risques naturels prévisibles inzien.
5. Permis de Construire
Gemeentes geven ook bouwvergunningen af. Het al of niet verkrijgen van een
permis de construire kan uiteraard wel als opschortende voorwaarde worden
opgenomen in het compromis de vente, maar de meeste verkopers voelen daar weinig
voor: dat kan zomaar maanden vertraging opleveren in de verkoop.
Een Huis Kopen in Frankrijk:
Een Makelaar
-
De Koper
-
De Verkoper
-
Een Compromis de Vente
-
Bouwkundig Inspecteur
-
Technisch Inspecteur
-
De Gemeente
-
De Notaris
Als koper heeft u het recht om een eigen notaris te kiezen, ongeacht wat de
verkoper of zijn makelaar zegt. U gaat toch niet automatisch in zee met die
notaris die zulke goede vrienden is met zowel de verkoper als de makelaar....?
In de meeste gevallen kunt u echter rustig de notaris kiezen die de verkoper of
de makelaar aanraden, de meeste Franse notarissen zijn keurige mevrouwen en
mijnheren die hun vak verstaan. Maar in Frankrijk kan een notaris ook makelaar
zijn, dus het blijft oppassen of hij inderdaad helemaal neutraal is. Er bestaat
een register van notarissen in Frankrijk, ook op het internet, dus het is een
kleine moeite om zelf een notaris te vinden indien u ook maar de geringste
twijfel heeft over de notaris die de verkoper heeft gekozen. Uiteraard kunnen
wij u daarmee helpen. Koper en verkoper hoeven het niet eens te worden over de
keuze van een notaris. Elk kan zijn eigen notaris kiezen, zodat er dan twee
notarissen bij het dossier betrokken zijn. Beide ambtsdragers delen in dat geval
de notariskosten, zodat de ‘kosten koper’ niet hoger worden.
Voordat de notaris begint aan zijn werk zal hij koper en verkoper om een aantal
basisgegevens vragen, almede om een kopie van het paspoort.